ДИПЛОМНАЯ РАБОТА на тему: «Ипотечное кредитование объектов недвижимости»

Заказ 089

Цена полной версии дипломной работа: 2500 рублей

 

 

Кафедра «Финансовый менеджмент»

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение. 3

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования. 6

1.1. Экономическая сущность и принципы организации банковского ипотечного кредитования. 6

1.2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ.. 10

1.3. Сравнительная характеристика моделей ипотечного кредитования (американская и европейская модели) 14

Глава 2. Анализ практики банковского ипотечного кредитования строительства жилья  23

2.1. Ресурсы, необходимые банкам для ипотечного кредитования. 23

2.2. Порядок выдачи ипотечной ссуды.. 29

2.3. Обеспечение, погашение, процентная политика банков по ипотечным ссудам  32

2.4. Эффективность ипотечного банковского кредитования. 43

Глава 3. Проблемы ипотечного кредитования и пути их решения в Российских кризисных условиях. 50

3.1. Повышение доступности ипотечных кредитов. 50

3.2. Привлечение финансовых ресурсов и повышение ликвидности ипотечных ценных бумаг. 56

3.3. Совершенствование государственной налоговой политики при ипотечном кредитовании. 62

3.4. Совершенствование работы с проблемными заемщиками. 64

Заключение. 68

Список использованной литературы.. 72

Приложения. 76

 

 

 

Введение

 

Развитие ипотечного кредитования, наряду с потребительским кредитованием и кредитованием малого бизнеса, является одним из приоритетных направлений стратегии развития банковского сектора Российской Федерации.

В настоящее время вопросы ипотечного кредитования актуальны также для значительной части населения России. При административно-командной системе хозяйствования существовало централизованное распределение бюджетных средств на финансирование жилья, при этом его распределение гражданам осуществлялось на безвозмездной основе. Однако развитие рыночных отношений закономерным образом повлекло разрушение данной системы, при этом новая система, которая бы позволила сделать жилье доступным, создана не была.

В настоящее время улучшение жилищных условий населения возможно в значительной степени за счет создания эффективной системы ипотечного кредитования. Помимо этого, развитие ипотечного кредитного рынка будет способствовать улучшению макроэкономической ситуации в целом, так как положительным образом отразиться на развитии строительной отрасли и на развитие взаимосвязанных со строительством отраслей.

Мировой финансовый кризис неизбежно коснулся и рынка ипотечного кредитования. Многие игроки ушли с рынка, многие заняли выжидательную позицию и рынок практически «стоит». Самый главный негативный фактор, повлиявший на снижение спроса кредитования — это существенное ухудшение условий ипотечного кредитования, и прежде всего, резкий рост ставок по кредитам. Большинство банков ужесточило требования к заемщику, процедурам андеррайтинга (проверки) клиентов. Многие банки вернулись к идее ипотеки с первоначальным взносом. Ипотечный кредит без первоначального взноса по-прежнему получить можно, однако ставки по такому кредиту значительно выше, чем при уплате первоначального взноса.

Актуальность вопросов ипотечного кредитования обусловлена тем, что оно призвано решить две основные задачи: возможность улучшения жилищных условий для большинства населения и стимулирования развития отдельных отраслей народного хозяйства, в частности строительства.

Цель данной работы – анализ и критическая оценка системы ипотечного кредитования объектов недвижимости в России на современном этапе, определение направлений ее совершенствования.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

  • охарактеризовать экономическую сущность и рассмотреть принципы организации банковского ипотечного кредитования;
  • проанализировать законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ;
  • дать сравнительную характеристику всех моделей ипотечного кредитования;
  • провести анализ практики банковского ипотечного кредитования строительства жилья;
  • определить проблемы ипотечного кредитования и предложить пути их решения в Российских кризисных условиях.

Объектом практического исследования в данной работе является система ипотечного кредитования объектов недвижимости в России.

Предметом исследования являются конкретные показатели ипотечного кредитования объектов недвижимости в России на современном этапе финансового кризиса.

Теоретической основой данной работы являются труды современных экономистов по изучаемым вопросам, таких как Абрамова Е. Н., Логинов М.П., Перин Н., Рыкова И.Н., Свистунова Н., Трушина Н., Шевчук Д. А. и др., а также учебники, учебные и методические пособия по банковскому делу.

Информационной аналитической базой исследования является официальная информация по вопросам ипотечного кредитования Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, аналитического агентства РБК за 2005-2009 г.г.

При написании дипломной работы были использованы методы научного обобщения, сравнительного анализа, абсолютных и относительных показателей, табличный и графические методы.

Структурно работа состоит из введения, заключения, списка использованной литературы и трех взаимосвязанных глав. Названия глав отображают их содержание.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Экономическая сущность и принципы организации банковского ипотечного кредитования

 

По мнению историков, понятие «ипотека» (от hypotheke — залог) впервые появилось в Греции, в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. С этой целью во время оформления обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории устанавливался столб с надписью о том, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в установленной сумме. На этом столбе, который получил название «ипотека», отмечали все возвращенные долги собственника земли. Впоследствии для этих целей стали использовать особые книги, которые назывались ипотечными. За счет использования такой первоначальной формы ипотеки уже в древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла беспрепятственно всем заинтересованным лицам удостовериться в состоянии известной земельной собственности.[1]

Рассмотрим, как развивалось определение понятия ипотечного кредита в нашей стране. В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определил ипотеку как «залог, поручительство, залогом обеспеченное».

Ипотека (залог) тесно связана с кредитными отношениями. Это понятие в настоящее время используется в нескольких значениях:

  • сдача в залог недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита;
  • закладная – документ, удостоверяющий передачу имущества в залог;
  • долг по ипотечному кредиту.

В обиходе зачастую под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем слово «ипотека» хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит», имеет и самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Однако такое определение ипотеки является неполным. Им нельзя ограничиться, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, представляет собой целостную юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние его расчетов с кредиторами за указанные имущества.[2]

Наиболее общее определение ипотеки – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.

Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения должником обязательств перед кредитором, кредитор не имеет права присвоить это имущество в счет долга. Оно обязательно должно быть реализовано с аукциона, и только из вырученной суммы кредитор получает удовлетворение своего интереса. Если у заемщика существуют еще и другие обязательства, то при реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами. Остаток выручки получает собственник реализованной недвижимости.

 

 

Рисунок 1. Участники рынка ипотечного кредитования

 

 

Операции по ипотечному кредитованию объединяются в отдельную экономическую категорию — ипотечный рынок. От других рынков он отличается следующими чертами:

  • долгий срок выдаваемых кредитов (в среднем от 5 до 30 лет);
  • обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего — недвижимостью, приобретаемой на данные кредитные средства;
  • относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
  • низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
  • наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке, представленном множеством участников (рисунок 1).[3]

Примерный механизм ипотечного кредитования недвижимости представлен на рисунке 2.

 

Рисунок 2. Механизм ипотечного кредитования недвижимости

 

 

Далее в работе рассмотрим особенности законодательного регулирования ипотечного кредитования в РФ.

1.2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ

 

Ипотека и ипотечное кредитование нашли свое отражение в нормативно-правовых актах РФ. Это связано с тем, что государство, упорядочивая наиболее важные сферы жизнедеятельности, не могло не регламентировать вопросы ипотеки.[4]

Нормативно – правовую базу ипотечного кредитования в Российской Федерации на федеральном уровне в настоящее время составляют значительное количество законодательных актов, основными из которых являются:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1 и 2);
  • Жилищный кодекс Российской Федерации (принят Федеральным зако-ном от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ в редакции от 17 декабря 2009 г.)
  • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17 июля 2009 г.)
  • Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27 декабря 2009 г.)
  • Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (в редакции от 24 июля 2007 г.)
  • Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в редакции от 27 июля 2006 г.)

\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

Заключение

 

В настоящей дипломной работе достигнута поставленная цель и решены все необходимые задачи. В заключение обобщим результаты проведенного исследования состояния ипотечного кредитования объектов недвижимости в России на современном этапе.

В первой главе данной работы были рассмотрены теоретические основы ипотечного кредитования. Был сделан вывод, что ипотека — это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. Основные понятия, относящиеся к ипотечному кредитованию и ипотечным процессам, вопросы регулирования ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В зарубежной банковской практике выделяют две основные модели ипотечного кредитования: американская и европейская. В рамках американской модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования осуществляется со вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Европейская модель функционирует по ссудно – сберегательному принципу. Созданная структура гражданско – правовой базы ипотечного кредитования в России направлена на создание вторичного ипотечного рынка, т.е. за основу взята американская модель. Однако в России целесообразно параллельное развитие и европейской системы. Совокупность двух альтернативных моделей позволит создать устойчивую саморегулируемую систему ипотечного кредитования.

Во второй главе данной работы был проведен анализ практики банковского ипотечного кредитования строительства жилья в России в современных условиях.

В ходе анализа выяснилось, что рынок ипотечного кредитования достиг своего пика в 2008 г., а в 2009 г. наблюдается ухудшение его конъюнктуры по всем показателям, что связано с негативным влиянием на него финансового кризиса. Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, в 2009 г. существенно сократилось. Однако лидерами рынка по-прежнему остаются Сберегательный банк, «ВТБ 24» и «ДельтаКредит».

В 2009 г. наблюдается резкий спад объемов ипотечного кредитования (сокращение по сравнению с 2008 г. более чем в пять раз). Увеличивается задолженность по ипотечным кредитам, в том числе просроченная. В 2009 г. сокращается средневзвешенный срок кредитования и средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам.

По результатам проведенного анализа в третьей главе данной работы был выявлен перечень проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России на современном этапе и был разработан комплекс мер, способствующих их устранению.

Первой проблемой, препятствующей развитию ипотечного кредитования в нашей стране, является недоступность ипотечных кредитов для широких слоев населения. Одной из причин данной проблемы является отсутствие средств на первоначальный взнос у потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования. Вторая причина — недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющие реальную оценку платежеспособности клиента. Третья причина — недоступность жилья как товара.

Для решения данной проблемы предлагается с помощью механизмов страхования уменьшить сумму первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30 % до 10 %, что повысит доступность ипотечного кредита для широких слоев населения. Для более точной оценки кредитоспособности заемщиков банкам рекомендуется учитывать совокупный доход, включающий официальную и неофициальную часть, а также анализировать косвенные показатели платежеспособности клиента. Для обеспечения доступности жилья как товара необходимо формирование базы данных по объектам жилой недвижимости, готовым для продажи с использованием ипотечного кредита. Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором должна быть предусмотрена стандартная и прозрачная процедура получения кредита.

Вторая проблема — недостаток у банков долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования и их высокая стоимость (высокая процентная ставка). Это приводит к тому, что ипотечные кредиты выдаются на относительно короткий период.

Недостаток у банков долгосрочных ресурсов рекомендуется покрывать за счет средств специализированных международных финансовых структур и государственных бюджетных средств. Необходима также корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение недвижимости.

Третья проблема — отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. Решением данной проблемы является повышение ликвидности ипотечных ценных бумаг. С этой целью рекомендуется их продажа со скидкой от номинальной цены в момент выпуска, предоставление налоговых льгот для их покупателей.

Четвертая проблема — непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании. В настоящее время необходимо совершенствование государственной налоговой политики при ипотечном кредитовании в части налога на доходы физических лиц, налога на имущество организаций и земельного налога. В связи с этим рекомендуется внести в Налоговый кодекс определенные поправки. В части налога на доходы физических лиц предлагается снять ограничения на сумму вычета при приобретении либо строительстве жилья. В части налога на имущество организаций необходимо предоставление льгот организациям, созданным исключительно с целью жилищного строительства. В части земельного налога предлагается в течение строительства налогообложение земельных участков под жилищное строительство осуществлять по базовой ставке земельного налога, без использования повышающего коэффициента 2.

Пятая проблема, препятствующая развитию ипотечного кредитования – это большой объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. С целью совершенствования работы с проблемными заемщиками по просроченным ипотечным кредитам банкам было рекомендовано предоставление «каникул» по выплате основного долга; удлинение срока кредита; отсрочка платежей по кредиту в течение льготного периода путем предоставления банком стабилизационного кредита в виде кредитной линии; изменение валюты кредита; изменение типа процентной ставки с плавающей на фиксированную или наоборот; частичное досрочное погашение кредита.

Внедрение разработанных мероприятий будет способствовать устойчивому развитию ипотечного кредитования в России, а как следствие — развитию строительной отрасли и увеличению спроса на жилье.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

  1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17 июля 2009 г.)
  2. Абрамова Е. Н. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. – 2009. — № 1. – С. 25-29
  3. Афонина А. В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. – М.: Омега-Л, 2008. — 160 с.
  4. Городнова Н.В. Рынок ипотечного кредитования: меры государственного воздействия и возможности формирования финансово-промышленного холдинга // Финансы и кредит. – 2009. — №27(363). – С. 52
  5. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ.– М.: Вершина, 2007. — 596 с.
  6. Едронова В.Н., Шилов М.Е. Организация региональных консультационных центров по ипотечному кредитованию // Финансы и кредит. – 2008. — №23(311). – С. 47-52.
  7. Зюзин В. А., Королев А. Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Юстицинформ, 2008. — 304 с.
  8. Каурова Н.Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства // Банковское кредитование. – 2008. — № 5. – С. 44-47
  9. Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Юстицинформ, 2007. — 208 с.
  10. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. – М.: Инфра-М, 2007. – 576 с.
  11. Логинов М.П. Антикризисные модели ипотечного кредитования России // Финансы и кредит. – 2009. — №7(343). – С. 11-18
  12. Логинов М.П. Развитие ипотечного комплекса России (синергетический подход) // Финансы и кредит. – 2009. — №36(372). – С. 30-37
  13. Перин Н. Мировой кризис ипотеки 2009: карточный домик рушится на наших глазах? // Банковский ритейл. – 2009. — № 1. – С. 15-19
  14. Подшиваленко Г. П., Лахметкина Н. И., Макарова М. В. Инвестиции. – М.: КноРус, 2007. — 200 с.
  15. Полтерович В. М., Старков О. Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтов. – М.: Наука, 2007. — 200 с.
  16. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2009. — 304 с.
  17. Резванова Л.М. Ипотечные ценные бумаги: инвестиционный анализ, структурирование, инструменты повышения кредитного качества // Банковское кредитование. – 2008. — № 4. – С. 31-35
  18. Резванова Л.М. Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования // Банковское кредитование. – 2008. — № 1. – С. 22-28
  19. Романова М.В. Региональный аспект социальной защиты при обеспечении жильем населения через ипотечное страхование // Финансы и кредит. – 2009. — №28(364). – С. 61-70
  20. Русецкий А. Е. Государственная регистрация ипотеки. – М.: Юстицинформ, 2009. — 208 с.
  21. Русецкая Э.А., Арустамова В.А. Влияние кризиса ликвидности на российский рынок ипотеки // Финансы и кредит.–2009. — №7(343).–С. 18-23
  22. Рыкова И.Н., Фисенко Н.В. Тенденции развития ипотечных программ российских банков// Банковское кредитование. – 2008. — № 2. – С. 45-47
  23. Рыкова И.Н. Будущее ипотеки и рынок обеспеченных облигаций (pfandbrief) в России // Финансы и кредит. – 2009. — №1(337). – С. 2-13
  24. Рыкова И.Н., Фисенко Н.В. Анализ ипотечных кредитных программ в России и факторы, сдерживающие их развитие // Финансы и кредит. – 2008. — №17(305). – С. 35-40.
  25. Савинова В.А. Методологические подходы к определению сущности ипотечного кредита // Финансы и кредит. – 2008. — №46(334). – С. 31-38.
  26. Савинова В.А. Региональные аспекты ипотечного кредитования: теория и практика // Финансы и кредит. – 2008. — №47(335). – С. 32-39.
  27. Сведенцов В.Л. Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России // Банковское кредитование. – 2008. — № 5. – С. 33-37
  28. Свистунова Н. Выживет ли ипотека в условиях кризиса? // Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ. – 2009. — № 1. – С. 33-35
  29. Синюкаев П.В. Перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг // Финансы и кредит. – 2008. — №39(327). – С. 29-36.
  30. Слуцкий Ал-р А., Слуцкий Анат. А. Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса // Банковское кредитование. – 2009. — № 1. – С. 41-45
  31. Смирнов Е.Е. Рынок ипотеки требует совершенствования законодательства // Банковское кредитование. – 2009. — № 1. – С. 25-29
  32. Тихонов А.Ю. Некоторые тенденции ипотечного кредитования // Финансы и кредит. – 2008. — №42(330). – С. 26-32.
  33. Троев В. А. Недвижимость по ипотеке. – М.: Сова, 2007. — 96 с.
  34. Трушина Н. Основные риски ипотечного заемщика сегодня // РБК. Кредит. — 2009. — №3. – С. 12-13
  35. Шевчук Д. А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования // Аудиторские ведомости. – 2009. — № 1. – С. 15-18
  36. cbr.ru – официальный сайт Банка России
  37. rbc.ru — официальный сайт агентства РосБизнесКонсалтинг
  38. ahml.ru — официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
  39. arhml.ru — официальный сайт Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов
  40. rosregistr.ru – официальный сайт Федеральной регистрационной службы